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16.01.2020

Gestiegene Nachfrage nach kleineren Wohnungen

Abschwächung der Bodenpreisentwicklung wird erwartet

(ffm) Der Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main hat in der Pressekonferenz gemeinsam mit Planungsdezernent Mike Josef die wichtigsten Entwicklungen auf dem Frankfurter Immobilienmarkt im Jahr 2019 vorgestellt. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien, aber auch nach gewerblichen Objekten in Frankfurt ist weiterhin ungebrochen. Da die global starke Nachfrage – auch aufgrund der fortwährenden Niedrigzinsen – auf ein stagnierendes Angebot traf, waren weitere Preissteigerungen unvermeidlich.

Die Preise von Eigentumswohnungen steigen, wie auch in den letzten Jahren, in Frankfurt in allen Lagen und bei fast jeder Baualtersstufe überproportional. Eine neue Eigentumswohnung wird in Frankfurt im Schnitt für circa 7000 Euro pro Qudratmeter Wohnfläche gehandelt (13 Prozent mehr als 2018). Die Kaufpreise der Eigentumswohnungen betragen durchschnittlich bei Baujahren bis 1918 6900 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, in der Baujahresstufe 1919 bis 1949 4800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, bei den Baujahren 1950 bis 1977 3800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, bei den Baujahren 1978 bis 1990 3700 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und ab dem Baujahr 1991 (ohne Neubauten) 5500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Die üblichen Kaufpreissteigerungen von 9 bis 14 Prozent resultieren aus der Niedrigzinspolitik und aus dem Trend zu kleineren Wohnungen, aber auch aus dem eingeschränkten Angebot. Abweichende Preisveränderungen ergeben sich zumeist aus zahlreichen Verkäufen in Einzelobjekten in den jeweiligen Baualtersklassen.

Im Europaviertel (hoher Hochhauseinfluss) wurden neue Eigentumswohnungen durchschnittlich mit Preisen von 9400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gehandelt. Im Nordend lagen die Preise im Schnitt bei 8500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. In den anderen Innenstadtlagen variierten die Durchschnittspreise zwischen 7100 und 7800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Auch in den dezentralen Lagen liegen die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen im Schnitt über 6000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Bei Wohnungen mit Baujahren vor 1919 fallen vor allem die sehr hohen Kaufpreise im Westend mit durchschnittlich 10.600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche auf. Diese Kaufpreise beziehen sich auf verschiedene Objekte (Stilaltbau) mit neuwertiger Ausstattung. Andere gute Lagen wie Sachsenhausen und Ostend erzielten Durchschnittspreise von 6400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Trotz allgemein leicht zurückgehender Verkaufszahlen nimmt die Anzahl der Transaktionen bei Preisen oberhalb von 7500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche weiter zu. Bei mehr als 150 Verkäufen lag der Quadratmeterpreis 2019 über 10.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Der Anteil von neuen Wohnhochhäusern beeinflusst in einzelnen Lagen die Durchschnittspreise. Bei den Neubauten beträgt der Marktanteil insgesamt lediglich rund 11 Prozent. In den obersten Ebenen der neuen Wohnhochhäuser lagen die Preise im Schnitt bei rund 20.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Insgesamt werden für neue Eigentumswohnungen in Wohnhochhäusern 8500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bezahlt.

Auffälliger Trend ist die Nachfrage nach kleineren Wohnungen. Bei stark steigenden Quadratmeterpreisen kann durch die Reduzierung der Wohnfläche der Kaufpreis je Eigentumswohnung begrenzt werden. Der durchschnittliche Kaufpreis für eine Eigentumswohnung lag mit 5300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche um 16 Prozent höher als im Jahr 2017. Der Gesamtpreis erhöhte sich von 2017 auf 2019 allerdings nur um 6 Prozent. Die mittlere Wohnfläche schrumpfte von 2017 mit 81 Quadratmeter auf 74 Quadratmeter im Jahr 2019.

Bei Neubauten erhöhten sich die Quadratmeterpreise von 2017 auf 2019 um 30 Prozent auf rund 7.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Die absoluten Preise für eine Wohnung stiegen in diesem Zeitraum allerdings nur um 10 Prozent auf derzeit 510.000 Euro.

Nach einer Flaute im Jahr 2018 wurden 2019 wieder erheblich mehr Eigenheime (plus 15 Prozent) und Mehrfamilienhäuser (plus 7 Prozent) verkauft. Der gesamte Wohnungsmarkt erzielte bei weiter steigenden Preisen einen Rekordumsatz von über 3,9 Milliarden Euro. Es werden kaum neue Eigenheime auf eigenem Grundstück erstellt. Allerdings ist zu beachten, dass neue Eigenheime auch als Erbbaurecht oder in der Rechtsform Wohnungseigentum vermarktet werden. Die steigenden Preise für Reihenhausgrundstücke führen zusammen mit der guten Ausstattung und der Hausgröße dazu, dass vor allem neue Reihenhäuser um über 20 Prozent (930.000 Euro) höhere Preise erzielten als im Vorjahr. Der Verkauf von Eigenheimen in einfacheren Lagen und unzureichender Instandhaltung führte dazu, dass in zwei Baujahresstufen die Preise statistisch gesehen rückläufig waren. So konnten Reihenhäuser mit Baujahren vor 1949 im Schnitt für einen Preis unter 300.000 Euro erworben werden.

Wegen fehlenden alternativen lukrativen Kapitalanlagen nahmen sowohl der Umsatz als auch die Preise von Mehrfamilienhäusern zu. Trotz steigender Mieten erhöhte sich der Ertragsfaktor auf das 29-fache des Jahresrohertrages und liegt somit über den Durchschnittswerten anderer Großstädte, mit Ausnahme von München.

Aufgrund einer erhofften weiteren Preissteigerung oder einer mittelfristig zumindest unterstellten Preisstabilität werden in guten Lagen auch öfter Preise erzielt, die über dem 40-fachen des Jahresrohertrages liegen.

„Angesichts des globalen Eigentümermarktes und der Niedrigzinsphase gibt es Faktoren, auf die wir als Kommune keinen Einfluss haben. Zudem können wir darauf vertrauen, dass die Preissteigerungen kurzfristig nicht zum Stillstand kommen“, sagt Planungsdezernent Mike Josef. „Daher ist Eile geboten, das Angebot zu erweitern und zusätzliches Bauland auszuweisen, den Baulandbeschluss zügig umzusetzen und zum Schutz von Mietern Milieuschutz konsequent anzuwenden.“

Im Jahr 2019 ist schon eine Abschwächung der bisherigen Bodenpreissteigerung gegenüber den Vorjahren feststellbar. Die stark gestiegenen Bodenpreise, vor allem für Geschosswohnungsbauflächen, von 20 bis 30 Prozent pro Jahr in den Jahren 2016 bis 2018 resultierten aus der Hoffnung der Investoren, dass das später zu verkaufende Endprodukt „Eigentumswohnung“ während der Planungs- und Bauphase eine Wertsteigerung von 10 bis 15 Prozent pro Jahr erfährt.

„Im Vergleich mit anderen Großstädten ist davon auszugehen, dass sich die Preissteigerungen im Wohnungsbau in den kommenden Jahren abschwächen,“ sagt Michael Debus, Vorsitzender des Gutachterausschusses. „Das Vertrauen auf permanente Preissteigerungen von über 10 Prozent pro Jahr ist als erhebliches Risiko einzustufen. Sobald die Geldpolitik der EZB sich ändert, wird erkennbar, in welchen Teilmärkten sich Blasen gebildet haben.“ Die Überhitzung des Wohnimmobilienmarktes in der Innenstadt führt dazu, dass Investoren auf die dezentralen Stadtteile ausweichen. Dadurch werden in diesen Lagen – bisher noch vereinzelt – Kaufpreise bezahlt, die vor zwei Jahren nicht vorstellbar waren.

Langfristig betrachtet liegt in Frankfurt der Bodenpreisindex unterhalb des Verbraucherpreisindex Deutschland (VPI). Allerdings steigen seit 2016 die Wohnbaulandpreise in Frankfurt wesentlich stärker als der VPI, was dazu führt, dass bei Neuabschlüssen zu unverändertem Erbbauzinssatz die Erbbauzinsen analog der Bodenpreisentwicklung steigen und bei Ertragsobjekten einen erheblichen Anteil der Mieterträge aufzehren.

Der Gewerbeimmobilienmarkt wird in Frankfurt wie seit Jahrzehnten vom Bürosektor dominiert. Bei den Gewerbeimmobilien wurde bisher ein Umsatz von 3,9 Milliarden Euro registriert (ohne Share-Deals, Teileigentume, Erbbaurechte). Der Anteil der Großtransaktionen (Kaufpreise höher als 10 Millionen Euro) beträgt am gesamten gewerblichen Umsatz 95 Prozent. Der Bürosektor war mit einem Verkaufsanteil von 70 Prozent die primär nachgefragte Assetklasse. Die Büromieten steigen in allen Lagen bei gleichzeitig sinkenden Renditen. Dies führt dazu, dass wegen des allgemeinen Investitionsdrucks – auch von internationalen Investoren – und der erhöhten Nachfrage nach fast dem gesamten gewerblichen Sektor, sowohl die Ertragsfaktoren als auch die Bodenwerte erheblich steigen. Im einfachen gewerblichen Sektor steigen die Bodenwerte im Vergleich zu Anfang 2018 um bis zu 20 Prozent und liegen nunmehr bei durchschnittlich 270 Euro pro Quadratmeter. Die Nachfrage nach Büroobjekten in guten Lagen, aber auch in vor Jahren nicht so gefragten Lagen, wie beispielsweise Niederrad, führt im Bürosektor zu Bodenwertsteigerungen in fast allen Lagen von Anfang 2018 bis Ende 2019 zwischen 15 und 35 Prozent. Die Ertragsfaktoren bei Büronutzung lagen 2019 zwischen dem 17- und 31-fachen, im Durchschnitt bei dem 24-fachen. Neben der Lage ist primär die Vermietungssituation – langjährige gute Mietverträge sowie bei Neubauprojekten eine gute Vorvermietungssituation – für die Preisbildung entscheidend. Dennoch stellt sich bei nicht mehr zeitgemäßer Ausstattung, eingeschränkter Drittverwendungsfähigkeit und auslaufenden Mietverträgen die Frage eines Abrisses oder es ist zu prüfen, inwieweit eine Umnutzung möglich und wirtschaftlich ist.

Die vollständige Präsentation zum Frankfurter Immobilienmarkt ist als PDF-Datei beigefügt.