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Das Umlegungsverfahren

Warum Baulandumlegung ?

In einer Großstadt wie Frankfurt am Main ist die Bereitstellung von Bauland sowohl für gewerbliche als auch für Wohnzwecke eine bedeutsame kommunale Aufgabe.
Um dieser Aufgabe gerecht zu werden und die Nachfrage nach Bauland zu befriedigen, werden zunächst Bebauungspläne entworfen. Sie sind das klassische Instrument zur Ordnung und Lenkung des Baugeschehens. Bebauungspläne werden aufgestellt, um eine erstmalige Bebauung zu ermöglichen, aber auch für bereits bebaute Bereiche, wenn es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Aber nicht jedes beplante Grundstück ist nach Lage, Form und Größe als Baugrundstück geeignet. So sind in erstmals für eine Bebauung zu erschließenden Bereichen meist lange, schmale, landwirtschaftlich oder gärtnerisch genutzte Grundstücke vorhanden. Aber auch in bereits bebauten Gebieten stehen die Gebäude oft auf unzweckmäßig geschnittenen und für eine wirtschaftliche und städtebaulich wünschenswerte Nutzung unzureichend erschlossenen Grundstücken.

Jeder noch so schöne Plan kommt über das Planungsstadium nicht hinaus, wenn die Grundstücksverhältnisse eine Umsetzung nicht zulassen. Das scheinbar naheliegende Verfahren zur Verwirklichung eines Bebauungsplans ist die Bodenordnung durch freiwilligen Kauf oder Tausch. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass die freiwillige Übereinkunft mehrerer Grundstückseigentümer zur privatrechtlichen Verwirklichung eines Bebauungsplans nur schwer zu erzielen ist. Überzogene Preisvorstellungen, gegenseitiges Misstrauen und eine zu geringe Erfahrung im Umgang mit Grund und Boden bringen die Verhandlungen häufig zum Scheitern. Ein elegantes Verfahren, bei dem die genannten Schwierigkeiten und Nachteile nicht auftreten, ist die Baulandumlegung.


Wie wird die Baulandumlegung durchgeführt?

Die Umlegung ist ein nach den Bestimmungen des Baugesetzbuchs
(§§ 45-79 BauGB) geregeltes Grundstückstauschverfahren mit Eigentumsgarantie. Sie dient der erstmaligen Erschließung eines bisher unbebauten oder zur Neuordnung eines bereits bebauten Gebietes nach Maßgabe der Festsetzungen eines Bebauungsplans. Eine Umlegung kann auch "innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile" (ohne Vorliegen eines Bebauungsplans) durchgeführt werden, wenn sich aus der Eigenart der näheren Umgebung oder einem sog. einfachen Bebauungsplan hinreichende Kriterien für die Neuordnung der Grundstücke ergeben. Eine Umlegung kann bereits begonnen werden, wenn der Bebauungsplan sich noch im Aufstellungsverfahren befindet. Die Umlegung liegt sowohl im öffentlichen Interesse wie auch im Interesse der beteiligten Grundstückseigentümer. Ein Rechtsanspruch auf die Durchführung eines Umlegungsverfahrens besteht nicht.

Der Grundgedanke des Verfahrens ist die rechnerische Vereinigung aller im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke zur sogenannten Umlegungsmasse. Aus dieser Masse werden der Gemeinde vorab die örtlichen Verkehrs- und Grünflächen sowie die Immissionsschutzflächen und die Flächen für Regenklär- und Regenüberlaufbecken zugeteilt. Die verbleibenden Flächen (Verteilungsmasse) werden den beteiligten Eigentümern in Form von zweckmäßig gestalteten Baugrundstücken zugeteilt.

Die Verteilung der Baugrundstücke im Umlegungsverfahren wird entweder nach dem Verhältnis der Werte oder der in die Umlegung eingebrachten Flächen vorgenommen. Eine Verteilung nach Flächen (Flächenumlegung) bewirkt eine gewisse Vereinfachung des Umlegungsverfahrens; sie kommt vornehmlich in Gebieten zur Anwendung, in denen alle Grundstücke etwa die gleichen Bodenwerte haben. In Frankfurt a. M. ist dieses Verfahren wegen der differenzierten Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt nur in Ausnahmefällen geeignet; hier wird in der Regel die Wertumlegung durchgeführt.

Dabei werden die Bodenwerte vor der Umlegung als Einwurfswerte, die Werte der durch die Umlegung gebildeten Baugrundstücke als Zuteilungswerte bezeichnet. Jedem Grundstückseigentümer soll ein Grundstück mit mindestens dem gleichen Verkehrswert zugeteilt werden, den sein früheres Grundstück hatte. Somit wird im Umlegungsverfahren das Eigentum am Grund und Boden garantiert. Entstehende Wertunterschiede werden in Geld ausgeglichen.

Im Wesentlichen lässt sich das Umlegungsverfahren in drei Schritten schematisch darstellen:

Sind Grundstücksneuordnungen nur durch Tausch benachbarter Grundstücke oder Grundstücksteile oder deren einseitige Zuteilung erforderlich, kann dies durch die vereinfachte Umlegung
(§§ 80-84 BauGB) herbeigeführt werden.

Das Ergebnis der Baulandumlegung:

  • Bildung von Baugrundstücken für Wohn- und Gewerbenutzung
  • Bereitstellung der erforderlichen Verkehrs- und Grünflächen, sowie sonstiger Flächen für öffentliche Zwecke (z. B. Kita, Schule)
  • Beseitigung städtebaulicher Missstände
  • Aufhebung, Änderung und Begründung von Rechten
  • Finanzieller Ausgleich umlegungsbedingter Vor- und Nachteile
  • Schaffung der Voraussetzungen für öffentliche und private Investitionen (z.B. Hoch- und Tiefbau).

Weitere Informationen, beispielsweise zum Verfahrensablauf und den gesetzlichen Grundlagen, finden Sie auch in unserem Faltblatt
(siehe rechts oben, Link zum Download).
Sollten Sie noch weitere Fragen zur Baulandumlegung haben, wenden Sie sich bitte an Frau Stürtz (siehe unten).

Ansprechpartner
 
Link-IconSusanne Stürtz
Telefon:+49 (0)69 212 38635
Telefax:+49 (0)69 212 97 40532
E-Mail:Link-IconA620-Bodenordnung.amt62 [At] stadt-frankfurt [Punkt] de