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Untersuchung 25 Jahre Immobilienmarkt Frankfurt am Main

Rückblick gibt Hoffnung

Gutachterausschuss untersucht den Immobilienmarkt Frankfurt am Main der letzten 25 Jahre
In Zeiten der Verunsicherung kann ein Rückblick Orientierung geben. Um die Diskussionen über die Immobilienkrise zu versachlichen, hat der Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main eine Untersuchung über den Immobilienmarkt Frankfurt am Main der letzten 25 Jahre vorgenommen.

Die gedruckte Broschüre und das pdf-Dokument werden zu einem Preis von 60,-- € inkl. MwSt. im Service-Center des Stadtvermessungsamtes angeboten.

Über den Inhalt der Broschüre können Sie sich in dem nebenstehenden pdf-Dokument „Inhaltsverzeichnis Broschüre Untersuchung 25 Jahre Immobilienmarkt Frankfurt am Main“ informieren.

Derzeit ist der Frankfurter, aber auch der bundesdeutsche Gewerbe-Investmentmarkt erstarrt. Im Vergleich zu 2007 sind immense Umsatzeinbußen zu verzeichnen. Dennoch liegen die bisherigen Umsatzzahlen des Jahres 2008 im gewerblichen Sektor mit 1,2 Milliarden Euro noch über den Vergleichswerten des Jahres 2004.

Die Hauptumsätze und die meisten Transaktionen finden zu etwa 70 Prozent im CBD-Bereich statt, dem „Central-Business-District“ (Westend, Bankenviertel, Innenstadt). Eine wesentliche Marktverlagerung war diesbezüglich in den vergangenen 25 Jahren nicht festzustellen. Die anderen Bürolagen zeigen in Bezug auf konjunkturelle Einflüsse einen ähnlichen Verlauf wie der CBD-Bereich. Manchmal werden die Ergebnisse aber durch einzelne Großverkäufe wesentlich beeinflusst.

Ab 1983 stiegen die Umsätze bei Büroimmobilien von 123 Millionen auf 823 Millionen Euro im Jahre 1988, ein Zwischenhoch erlebte der Büromarkt im Jahre 1993 mit 1,5 Milliarden Euro Umsatz. Änderungen der Abschreibungsregelungen führten 1993 zu einem Umsatzhoch im Wohnimmobilienmarkt, was auch den Gewerbesektor mit beeinflusste. Der nächste Rekord zeigte sich 2001 mit 1,7 Milliarden Euro Umsatz. Das absolute Spitzenjahr 2007 wurde primär durch ausländische Investoren und hier vor allem in der ersten Jahreshälfte durch die US-Amerikaner bestimmt. Der Umsatz im Bürosektor betrug sensationelle 4,3 Milliarden Euro. Zwischen diesen Rekordwerten fiel der Büromarkt immer wieder ab, sowohl was die Miethöhen als auch die Immobilienumsätze anging.
Über die untersuchte Periode zeigt sich, dass das beantragte und genehmigte Neubauvolumen, das mit bis zu 80 % von gewerblichen Baumaßnahmen bestimmt wird, in Phasen steigender Mieten ebenfalls wächst. Die Fertigstellungen dieser Gebäude fiel aber zumeist wieder in Phasen zurückgehenden Mietniveaus und wachsenden Leerstandes.

Die Akteure auf dem Immobilienmarkt sind bis heute nicht bereit, antizyklisch zu investieren und zu finanzieren. Wäre in den zurückliegenden 25 Jahren in Zeiten eines Abschwungs auf dem Büroimmobilienmarkt investiert worden, so hätten diese Flächen in Zeiten geringen Leerstandes und hoher Mieten auf dem Markt platziert werden können. Stadtrat Edwin Schwarz erklärt hierzu: „Frankfurt gilt zwar als volatilster Büroimmobilienmarkt Deutschlands, dennoch sehe ich die derzeitige Panik als übertrieben an. Der Tiefpunkt der Krise ist vielleicht noch nicht erreicht. Die Konsolidierung dürfte sich auch bei den Finanzinstituten über ein bis zwei Jahre erstrecken. Dennoch zeigt die Untersuchung des Gutachterausschusses sehr anschaulich, dass nach jedem Rückgang auch wieder ein Anstieg erfolgt und heutige Investitionen in Bürogebäude durchaus wirtschaftlich sinnvoll und vorausschauend sind.“

Auch bei einem erneuten Anstieg der Immobilienmarktzahlen in Frankfurt stellt sich die Frage, ob alle Bürolagen in Frankfurt gleichmäßig von einem solchen Aufschwung profitieren. Die Mieterabwanderung von dezentralen Lagen in innenstadtnahe Lagen ist noch nicht beendet, so dass vor allem dezentrale Lagen auch künftig mit Leerständen zu kämpfen haben werden. Wie diesen Strukturproblemen in Zukunft Rechnung zu tragen ist, stellt eine große Herausforderung an die Kommunalpolitik dar.

Während der Handel von Portfolios aus dem Gewerbesektor fast vollständig ruht, sind im Bereich Wohnungs- und Teileigentum noch keine Auswirkungen der Krise zu spüren. Transaktionen und Umsätze befinden sich hier sogar auf einem höheren Niveau als im 1. Halbjahr 2008.

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