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Erfassung und Bewertung städtischer Immobilien und Liegenschaften (Doppik)

Römer, © Stadt Frankfurt am Main
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1. Das Projekt

Im Zuge der Umstellung auf die doppelte kaufmännische Buchführung (Doppik = doppelte Buchführung in Kontenform) mußte die Stadt Frankfurt eine Eröffnungsbilanz vorlegen. In dieser Bilanz werden wie bei allen Unternehmen die Aktiva ("Mittelverwendung") und Passiva ("Mittelherkunft") aufgelistet. Zu den Aktiva gehören z.B. die Schreibtische in den städtischen Büros, die Tiere im Zoo oder auch die Pflanzen des Palmengartens. Den größten Posten auf der Aktivseite stellen jedoch die 45000 städtischen Flurstücke mit ihren rund 1900 Gebäuden dar.

2. Die Bewertung

Eine Expertengruppe des Stadtvermessungsamtes hat alle städtischen Grundstücke und Gebäude erfasst und bewertet (Juli 2006 bis März 2007). Grundlage bildete dabei das Geografische Informationssystem (GIS) des Stadtvermessungsamtes, in dem für die zu bewertenden Liegenschaften alle Informationen über Lage, Grundstücksgröße und Eigentumsverhältnisse erfasst sind und im Zuge des Projekts abgefragt werden konnten. Auch kann im GIS auf ein detailliertes Luftbild zugegriffen werden, das weitere Informationen zum Objekt liefert. Auf dieser Datengrundlage wurde ein Fragebogen konzipiert, der an alle städtischen Ämter verschickt wurde, die städtischen Gebäudebesitz verwalten. Darunter befanden sich Ämter wie z.B. das Liegenschaftsamt (Amtsgebäude, Sozialeinrichtungen, Wohnhäuser), das Schulamt (Schulen und Kindertagesstätten), das Sportamt (Sportstätten), das Grünflächenamt (Betriebshöfe und Friedhofsgebäude) oder auch die Branddirektion (Feuerwehrgebäude). In dem Fragebogen wurden durch die Ämter weitere wichtige Gebäudedaten erhoben wie z.B das Baujahr oder auch Angaben über Keller und Dachgeschoss, die wiederum für die Berechnung der Bruttogrundfläche (BGF) notwendig waren. Sämtliche Daten dienten dann im Stadtvermessungsamt als Basis für die Ermittlung der Neubauherstellungswerte. Zunächst wurden die Werte für das Jahr 2006 mit den Preisverhältnissen 2000 ermittelt (NHK 2000). Anschließend wurden diese Werte über den Baupreisindex rückindiziert, um zu den Preisverhältnisen zu kommen, die zum Zeitpunkt des Baujahres bzw. bei Modernisierung zum Zeitpunkt des fiktiven Baujahres Gültigkeit hatten. Sämtliche Grundlagendaten und Berechnungsergebnisse wurden in einer eigens hierfür programmierten Immo-Doppik-Datenbank nachgewiesen, zusätzlich ergänzt mit Fotos des Objekts. Innerhalb eines städtischen Facility-Managements bietet sich diese Datenbank als wesentlicher Baustein an, muss aber zu diesem Zweck bei allen Gebäudeneubauten,-verkäufen, -ankäufen oder -abrissen ständig aktualisiert werden, da sie sonst ihren Wert verliert.

Nur durch diese Vorgehensweise gelang es den Sachverständigen innerhalb kürzester Zeit, relativ genaue Werte für die städtischen Liegenschaften zu bestimmen, die als Ausgangswerte in die Eröffnungsbilanz der Stadt Frankfurt übernommen werden konnten. Der Gesamtwert aller Gebäude (Preisverhältnisse 2000) betrugt rund 2,9 Milliarden €. Hinzu kommt der Wert der Grundstücke, auf denen diese Gebäude stehen, sowie alle unbebauten Grundstücke, die sich ebenfalls im Eigentum der Stadt befinden, wie z. B. die Infrastrukturflächen (Straßen, Friedhöfe, Parks) und alle Wald-, Wiesen- und Ackerflächen. Die Bewertung dieser Grundstücke erfolgte nach den amtlichen Bodenrichtwerten 2006 oder nach Pauschalansätzen.
Ebenfalls zu erfassen und zu bewerten war der auswärtige Grundbesitz, der sich vornehmlich in den Nachbargemeinden Hochheim, Oberursel und Neu-Isenburg befindet.

Sachsenhausen Filmmuseum © Stadtbildstelle, Foto: F. Batsch
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3. Beispielobjekte

Die bewerteten Objekte reichten von einfachen Lagergebäuden und Containern bis hin zu teuren Objekten wie Schulkomplexen, Museums- und Kirchengebäuden. Das rechte Bild zeigt das Filmmuseum, dessen Wert ebenfalls ermittelt wurde. Im folgenden ist eine kleine Auswahl weiterer Bewertungsobjekte zusammengestellt:


Auch wenn der Wert nicht der höchste ist: Lagerhallen, Schuppen, Container und einfache Toilettenhäuschen sind bauliche Anlagen, die einen (wenn auch geringen) Wert darstellen und deshalb ebenfalls miterfasst und bewertet wurden!

Hauptfriedhof © Stadt Frankfurt am Main
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Zu den sakralen Bauwerken zählen neben den Kirchen u.a. auch die Trauerhallen der Friedhöfe. Auf dem Bild zu sehen ist der Gebäudekomplex des Neuen Portals des Hauptfriedhofs.

Interessant war auch die Bewertung der Gebäude des Frankfurter Palmengartens. Das Foto links zeigt die Konzertmuschel, Schauplatz von Konzerten und Theateraufführungen in den Sommermonaten.

Stadion am Brentanobad© Stadt Frankfurt am Main
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Das Sportamt verwaltet alle städtischen Sportanlagen und Stadien, wie z. B. das Stadion am Brentanobad, in dem der 1. FFC Frankfurt seine Heimspiele austrägt.

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Link-IconMichael Debus
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Telefax:+49 (0)69 212 97 30782
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